Amortizar hipoteca anticipadamente: cuánto ahorras
Datos actualizados el · Cómo calculamos
Lo que te queda por devolver. Viene en tu último recibo.
¿Y si en vez de amortizar mejoras el tipo?
Si tu hipoteca está por encima de lo que se ofrece hoy, cambiarla de banco puede ahorrarte más.
Calcular si me compensa cambiar →Reducir cuota o reducir plazo
Cuando adelantas dinero, el banco te deja elegir. Reducir plazo mantiene la cuota y terminas antes de pagar. Reducir cuota mantiene la fecha final y pagas menos cada mes.
Ejemplo con 150.000 € pendientes, 20 años por delante y un 3 % de interés (cuota de 831,90 €), adelantando 20.000 €:
| Opción | Resultado | Ahorro en intereses |
|---|---|---|
| Reducir plazo | Terminas 3 años y 5 meses antes | 14.600 € |
| Reducir cuota | La cuota baja a 720,98 € | 6.621 € |
Comisiones máximas por amortización anticipada
Para hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019 (Ley 5/2019 de crédito inmobiliario):
| Tipo de hipoteca | Comisión máxima |
|---|---|
| Variable | 0,25 % los 3 primeros años, o 0,15 % los 5 primeros. Después, 0 %. |
| Fija | 2 % los 10 primeros años y 1,5 % a partir de ahí. |
| Mixta | La de fija durante el tramo fijo y la de variable en el tramo variable. |
En ningún caso el banco puede cobrarte más de la pérdida financiera real que le genere la amortización. Revisa tu escritura o tu FEIN para ver la tuya.
Antes de amortizar, mira tu tipo
Si tu hipoteca tiene un tipo alto comparado con lo que ofrecen hoy los bancos, puede ahorrarte más llevarla a otro banco que adelantar dinero. Y las dos cosas son compatibles.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor reducir cuota o plazo?+
Reducir plazo ahorra más intereses porque devuelves el capital antes. Con 150.000 € pendientes a 20 años al 3 %, adelantar 20.000 € ahorra unos 14.600 € reduciendo plazo frente a 6.621 € reduciendo cuota. Reducir cuota tiene sentido si quieres más margen mensual o prevés gastos.
¿Cuánto cobra el banco por amortizar anticipadamente?+
La Ley 5/2019 fija máximos. En hipotecas variables: 0,25 % del capital amortizado en los 3 primeros años, o 0,15 % en los 5 primeros (según contrato), y nada después. En fijas: 2 % en los 10 primeros años y 1,5 % a partir de entonces. El banco nunca puede cobrar más de la pérdida financiera que le causes, y muchas hipotecas no tienen comisión.
¿Compensa amortizar o invertir el dinero?+
Amortizar te da una rentabilidad segura igual a tu tipo de interés. Si tu hipoteca está al 2 %, invertir podría rendir más, con riesgo. Antes de amortizar conviene tener un colchón de emergencia de 3 a 6 meses de gastos.
¿Cuándo es mejor amortizar?+
Cuanto antes, porque en los primeros años la mayor parte de la cuota son intereses. Amortizar en los últimos años apenas ahorra.
¿Pierdo la desgravación por vivienda?+
Solo afecta a quienes compraron antes de 2013 y mantienen la deducción por vivienda habitual. En ese caso la deducción tiene un límite anual de 9.040 € de base, y a veces conviene repartir las amortizaciones por años.