Hipoteca al 100 %: cuándo te financian toda la vivienda
Datos actualizados el · Cómo calculamos
En resumen
Los bancos financian por norma hasta el 80 % en vivienda habitual. Puedes llegar al 95 % o 100 % con el aval público del ICO si tienes 35 años o menos o hijos menores y cumples los límites de ingresos, con un avalista o una segunda vivienda como garantía, o comprando un inmueble del propio banco. Los impuestos y gastos de la compra los sigues poniendo tú.
Por qué el límite es el 80 %
Los bancos financian hasta el 80 % del menor entre el precio de compra y el valor de tasación en vivienda habitual (60 % a 70 % en segunda residencia). Por encima de ese porcentaje la operación consume mucho más capital del banco, por eso las excepciones vienen acompañadas de una garantía adicional.
Formas de conseguir más del 80 %
1. Aval ICO para jóvenes y familias con hijos
El Estado avala una parte del préstamo para que el banco pueda llegar al 100 % del precio. Requisitos habituales: 35 años o menos o hijos menores a cargo, ingresos por debajo de un límite, vivienda habitual por debajo de un precio máximo y no tener otra vivienda en propiedad. No todos los bancos están adheridos y las condiciones cambian, así que conviene preguntar con tu caso concreto.
2. Avalista
Una persona (normalmente un familiar) responde con su patrimonio si no pagas. Muchos bancos limitan el aval a una parte y un tiempo concretos.
3. Doble garantía
Hipotecas también otra vivienda, normalmente de tus padres y libre de cargas, sobre la parte que excede del 80 %.
4. Inmuebles de bancos
Los bancos financian con más facilidad, a veces al 100 %, los pisos que tienen en su propio balance.
5. Tasación superior al precio
Si la tasación supera bastante al precio de compra, el 80 % de la tasación puede cubrir más del 80 % del precio. Algunos bancos lo aceptan.
Antes de pedirla
Comprueba con la calculadora de cuánto me prestan que la cuota no supera el 35 % de tus ingresos con el importe completo. Pregunta en cada banco si está adherido a la línea del ICO: no todos lo están.
¿Cuánto te costaría a ti? Calcula tu caso en 2 minutos, sin registro. Calcular mi hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el aval ICO para jóvenes?+
Una línea pública por la que el Estado, a través del ICO, avala entre el 20 % y el 25 % del préstamo para que el banco pueda financiar hasta el 100 % del precio. Está dirigida a jóvenes de 35 años o menos y a familias con menores a cargo, con límites de ingresos y de precio de vivienda que fija cada comunidad. Está ampliada hasta el 31 de diciembre de 2027 y a finales de 2025 ya se habían firmado más de 10.000 operaciones.
¿Una hipoteca al 100 % cubre los gastos?+
No. Cubre el precio de la vivienda. Impuestos, notaría, registro y tasación los pagas tú, así que sigues necesitando ahorro de alrededor del 10 % al 12 % del precio.
¿Es más cara una hipoteca al 100 %?+
Suele tener un tipo algo más alto y requisitos de ingresos más exigentes, porque el banco asume más riesgo. Y pagas intereses por un capital mayor.